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楼市真跌了吗?为何有的小城市在涨?

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[LV.6]常住居民II

发表于 2018-10-11 18:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
百城楼市库存跌回七年前, 这意味着什么?
杠杠杆游戏 10-01
摘要: 房地产投资增速回升会循环去库存的故事吗?


撰文|张银银

楼市库存跌回7年前。

易居研究院发布8月百城住宅库存报告。有媒体报道,截至2018年8月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回落到了七年前的水平。

首先,杠杆游戏想带各位杆友看一下,近些年的宅地出让和成交情况。

为什么要关心土地市场?道理很简单,有多少宅地供应,决定未来市场预期;具体成交多少宅地,决定未来真实住宅供应。

而这两点,对于开发商来说就是房价大概怎么定,未来怎么拿地?譬如拿还是不拿,拿更少还是拿更多?

对于购房者、投资者来说就是,房价到底是涨还是跌?

可以发现,全国宅地供应从2011年到2013年一直处于爬坡状态。供应从2011年的55346.01万平米,增加到2013年的130772.39万平米。


2年时间,增加了一倍多。接着也掉很快。

2014年全国宅地供应一下子滑坡到103554.17万平米,还不如2012年。然后2015、2016年一直滑坡,到2016年供应已经不到7亿平米。

数字太长、单位太小、小数点太多,下文开始,杠杆游戏用亿平米做单位。

直到2017年,在中央强力调控,要求增加供给压力之下,才艰难回到8亿平米出头的宅地供应。这比高峰期依旧低了5亿平米。

想想这是怎么概念?供应不代表成交,但已经很说明市场预期。

2011年,我国宅地成交3.4亿平米,到了2013年攀升到近10亿平米。

接着,经历了2014-2016年,连续3年的下滑。到2016年时,全国宅地成交仅有5.25亿平米,别说和2013年没法比,也远不如2012年的7.56亿平米。

同样,在中央强力调控,要求增加供给压力之下,2017年我国宅地才回升到6.55亿平米,但依旧不如2012年。

值得注意的是,杠杆游戏要说,上述数据是比较靠谱的。

出自国信房地产信息网,由智研咨询整理。国信房地产信息网,由国家信息中心主办的专业性信息网站,主要面向政府和社会单位提供宏观经济和房地产方面的信息和数据服务。

正如易居相关研究员所说的,“2018年8月全国百城库存水平继续下跌,充分说明当前库存市场正步入到‘缺货’阶段。这也说明库存市场的基本面在发生根本性变化。”

土地流拍也好,地价也好,更多是影响未来房价的预期。

而去库存基本结束,却是在短期内就能看到其对房价的影响。

这还得从2014开始去库存说起。

2014年的楼市有点凉凉,开发商降价,业主不服抗议,甚至出现了断供弃房的现象,各地的库存量更是大得惊人,楼市进一步被看空。


在经济下行压力下,2014年,呼和浩特率先“取消限购”。

有媒体统计,半年左右,当时全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,只有北上广深及三亚5个城市坚持限购。

随后楼市从调控走向放松,再走向刺激去库存。

这里,杠杆游戏想讲一个故事。

我至今记得2015年秋在天津主城区和郊区,甚至乡下看到的震撼景象。

那个十一,我十多年的好基友终于结婚了。下飞机后,汽车飞驰在通往目的地高速、城市快速路、乡间马路上,一排排整齐或凌乱的塔吊,不时映入我的眼帘。那一天一会很多云,一会太阳又很明媚,和成群的塔吊形成魔幻的天际。

这不是杠杆游戏第一次到天津,但却是我在天津坐车里程、跨度区域最大的一次。我以为天津是一座完成了城市化、高度成熟,甚至很老龄化的城市。事实也是如此,但,对于房地产来说,这座城市依旧是芳心未艾。

后来的数据说明了问题,2015年,天津房地产开发投资同比增长 10.1%,住宅投资同比增长11.5%,远高于全国当年1.0%、0.4%的增速。

所以,天津接着是库存来袭,房价阴跌。但后来去库存后的繁荣行情也是够震惊。

之于全国也是如此。我们确实进入老龄化社会了,人口红利期或许真的就这10多20年了。但我们整体还是一个没有完成城市化、工业化的国家。

天津本地人大多起码幸运,这是一个城市化率深圳之外,最高的几座城市之一,他们更多是改善型的需求考虑,刚需大多不愁。

如今呢?库存虽然回到7年前,但是房地产投资增速不降反升。数据显示,2013年住宅投资增速见顶后,一路猛跌,但2017年开始增速已经比同期全社会固投增速高出2个多点,如今更是高出近8个点。

房地产投资增速回升会循环去库存的故事吗?

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[LV.7]常住居民III

发表于 2018-10-12 06:03 | 显示全部楼层
一、二线大城市部分缓涨、部分微跌,三四线城市经过二、三年疯涨后,进入有价无市的较高增加。
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[LV.10]以坛为家III

发表于 2018-10-12 08:28 | 显示全部楼层
县城有价无市,不知能撑多久
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该用户从未签到

发表于 2018-10-12 15:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 贝利萨利乌斯 于 2018-10-12 15:58 编辑

现在国家摆出来的是【我】有戳破房产泡沫的决心,还停留在给方方面面看的阶段,虽然也拿出了一些动作,但好像也只是给方方面面看的,至于会不会真得戳,什么时候戳,只有天知道了,至少也是配合着自己的全球斗争需要吧,呵呵。如果加杠杆买房是为了投机或者说投资未来的大幅上涨,基于看好一个什么规划,这种买房冲动要小心。二十年前,那会儿大家都没钱,绝大多数人也没有买房的意识,或者有意识但没决心,毕竟害怕背债。现在则不同了,即便没钱也有买房的意识,更有付诸行动的决心,有多少人正急切地等待房价下跌,甚至崩盘,好入市进场捡便宜。所以啊,即便房价真得步入崩盘的历史阶段,它也不会是一步到位的。
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[LV.7]常住居民III

发表于 2018-10-12 17:56 | 显示全部楼层
中美经济战深化加剧,激起准冷战,房产泡沫,想不破都不行。
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